房租越来越高,长租公寓却没钱可烧了?

热点资讯 评论:0 阅读:小于3000 11-08 16:34 来源:中国新闻周刊

自如、蛋壳、青客公寓……,这是不少年轻人租房时都会考虑的选择。但随着热度下降、资本离开,此类长租公寓眼下正在风中凌乱。

最近,他们似乎找到了新的门道——上市。10月7日,青客公寓向美国证券交易所提交了上市招股书。11月6日,青客公寓正式在纽交所上市,发行价为17美元,当天收盘时股价为17.64美元,较发行价上涨了3.76%。

无独有偶,在10月29日,蛋壳公寓也提交了招股书,计划赴美进行IPO。扎堆上市,长租公寓为什么如此急不可耐?



长租公寓“坑”几多

扎堆上市的背景是,长租公寓如今深陷各种质疑。从去年开始,长租公寓引发了“甲醛门”、“爆雷门”等事件。

关于房屋装修质量,不少长租公寓已经开始在平台上标注是否首次出租。在线下调研时,蛋壳公寓一名工作人员向中国新闻周刊表示,租客可以用仪器检测房屋甲醛含量,一旦超标则房租全款退。被问及是否对人身有补偿时,对方表示可以在入住之前测试甲醛避免入住后发生纠纷。

除了房屋质量,房租高也是时常被消费者诟病的一点。

2018年8月,前我爱我家副总裁胡景晖因在朋友圈发表关于长租公寓扰乱市场的观点,引发了轩然大波。胡景晖表示,以自如、蛋壳为代表的长租公寓运营商以高出市场价20%至40%的价格争抢房源,导致房租暴涨。该事件以胡景晖从我爱我家离职为结局,但却让外界对于长租公寓对房租的影响有了新看法。

中国新闻周刊调研时发现,同一小区同一户型的房源,长租公寓的租金往往比中介的房源更贵。

但专家认为即使房租过高,也没有能覆盖长租公寓的成本。58安居客房产研究院首席分析师张波向中国新闻周刊表示,长租公寓相比于个人出租的房源有几点差异,其一是收房之后一般都会做统一装修,装修的成本需要分摊至出租周期内;其二是涉及到运营、IT维护等后台费用,也会同步增加成本支出,因此从目前长租公寓的差价来看依然不能覆盖此类成本的支出。

此外,为了扩张,目前的长租公寓正在不计成本的拿房。蛋壳公寓的工作人员表示,蛋壳公寓目前在北京有超过50万套房源,数量如此庞大是因为对于房源工作人员有权利直接收房,不需要请示上级,这是公司的策略。

这种模式令不少中小玩家宣告死亡。今年8月7日,管理超过20万套公寓的乐伽公寓正式宣布停止经营。乐伽方面表示,公司高进低出的经营模式存在严重缺陷,给长租市场带来较大风险。

为了提高现金流,目前长租公寓都会选择与金融平台合作,租客与金融平台签约后,长租公寓获得金融机构预支付的房租随后租客每月按时向金融平台还款,这一模式开始是为了方便没有足够资金预付房租的租客。

但去年一起起爆雷事件证明了这一模式有待研究。业内专家向中国新闻周刊表示,目前长租公寓难以独立形成稳定充沛的现金流,通过金融手段成为众长租平台获取更多资金的重要方式。该方式一旦操作不当,极易形成“期限错配”,风险较高。此外,通过第三方金融机构进行贷款,在此过程中,消费者极易面临个人资金或征信风险。此前南京乐伽、杭州鼎家、寓见公寓等都是“租金贷”导致的爆雷。

事实上,若长租行业能获得稳定客源与收入,适当利用金融手段能更好帮助平台发展。但说到底,长租不是一门金融生意,不适合大规模使用,尤其是在行业整合发展的阶段。

补充血包,扎堆上市

就在11月2日,上市前4天,青客公寓作了一项出乎意料的举动:再次更新了招股书,拟募资金额9400万美元减少一半,拟以17美元到19美元的价格发行270万股ADS。

青客公寓的这次调整,被认为是为了顺利上市而下调IPO资金,反映出其希望迅速上市的急迫心情。

着急的不只是青客公寓,蛋壳公寓同样希望在今年完成IPO。和青客公寓不同,蛋壳公寓在今年3月获得了5亿美元C轮融资,此轮融资由老虎环球基金、蚂蚁金服联合领投,在今年长租公寓融资项目中算佼佼者。即使如此,蛋壳公寓也在寻求上市筹措更多资金。

长租公寓的产业特性,以及为了扩张规模是扎堆上市的主要原因。电子商务研究中心生活服务电商分析师陈礼腾向中国新闻周刊表示,对于长租公寓这种与房产相关的行业,充足的现金流十分重要。

张波认为,长租公寓积极IPO的目的就是谋求更快规模化,长租公寓市场竞争日益惨烈,不但有新进入者,也有不少机构退出了长租公寓领域。当下的规模化以及在国内主要市场的覆盖率依然是发展质量的重要衡量指标,蛋壳公寓也好,青客公寓也罢,计划上市不但为了增强自身的资金实力,更是为规模化竞争储备好充足“弹药”。

目前来看,长租公寓发展到一定规模之后,积极谋求上市就是下一步的重要规划。在业内人士看来,相寓和自如大概率上也会有上市的规划,但不同企业的发展节奏不同,上市的时间点选择也会有较大差异。

为什么缺钱了?

前几年,长租公寓曾迎来过资本热潮。

数据显示,2015年成为风口后,国内长租公寓创业公司达到63家,当年度发生A轮以上融资事件25起,融资总额38.73亿元。

随后长租公寓产业每年融资金额节节攀升。前瞻产业研究院发布的《中国互联网 长租公寓商业模式创新与投资战略规划分析报告》统计数据显示,2018年,与长租公寓相关的投融资事件共发生了61起,融资金额达72.97亿元。

但从2018年到2019年,长租公寓行业获得的融资开始减少。据CV Source的数据显示,2018年总共发生49起长租公寓的投资事件,其中下半年比上半年足足下降47%。到了2019年,前7个月仅有11家长租公寓品牌获得了融资,同比下降了70%。

今年9月为止,获得融资的都是行业头部品牌,例如自如、蛋壳公寓、魔方等。

但头部企业也不轻松,无论是受到产业环境影响还是自身运营方式,长租公寓似乎难以避免资金问题。

陈礼腾表示,资本撤退的原因一方面是因为担心风险,另一方面是因为长租公寓问题较多。盈利困难、租金贷风险、资金链不稳定以及住户投诉、入住率难以保持、回报周期长等问题的暴露,加上此前长租公寓“爆雷”频出,投资愈发趋于冷静。

在此背景下,向二级市场直接融资(IPO)或是比较合适的选择。

融资是获得现金流的重要方式,但如果长租公寓扩张之外没有找到正确的发展路径,依然存在不少隐患。

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